不同國家和地區(qū)對于樓宇智能化的提法各有不同，其中，我國和日本的提法較為接近。日本對樓宇智能化的定義是綜合計算機、信息通信等方面最先進的技術，使智能樓宇內的照明、空調、電力、防災、防盜、運輸等設備協(xié)調工作，實現建筑自動化系統(tǒng)（BAS）、安全防范自動化系統(tǒng)（SAS）和綜合布線系統(tǒng)（PDS）這3種功能結合起來的智能樓宇。樓宇智能化系統(tǒng)即“3A大廈”--建筑自動化系統(tǒng)（BAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）與通信自動化系統(tǒng)（CAS）。

1.建筑自動化系統(tǒng)（BAS）

建筑自動化系統(tǒng)是對智能樓宇內的各種機電設備實現自動控制，該系統(tǒng)包括供熱、通風、空氣調節(jié)、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安防、交通管理等。其功能體現在以下幾個方面：冷水系統(tǒng)實現對制冷站主機、配套的冷卻泵、冷凍泵和冷卻塔的控制。熱水系統(tǒng)實現對熱源與熱交換子系統(tǒng)的聯鎖控制。空調通風系統(tǒng)實現對各樓層新風機、空氣處理和調節(jié)機組、排風機的監(jiān)測與控制。給排水系統(tǒng)實現對高位水箱、低位水池、污水井的溢流水位、停泵、啟泵水位與報警水位的監(jiān)測及潛水排污泵的控制。照明系統(tǒng)實現對樓層公共照明和應急照明回路的開關控制與狀態(tài)監(jiān)測，還有大樓外輪廓照明的控制及狀態(tài)監(jiān)測。變配電系統(tǒng)實現對高壓進線回路、低壓進線回路、動力電源的三相電壓、三相電流、功率因數、頻率與故障的檢測以及變壓器的超溫報警監(jiān)測。電梯系統(tǒng)實現對電梯運行狀態(tài)、故障狀態(tài)以及上行、下行狀態(tài)的監(jiān)測。

2.安全防范自動化系統(tǒng)

安全防范自動化系統(tǒng)是以人力防范為基礎，以技術防范與實物防范為手段，為建立具有探測、延遲、報警、動作等基本功能并使其有效結合的綜合安全防范服務保障體系而進行的活動。具體分為防盜報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車場自動計費管理系統(tǒng)等。其中防盜報警系統(tǒng)在關鍵部位和重要卡口設置緊急按鈕、主被動紅外探測器、微波探測器、激光探測器、門磁開關、玻璃破碎器及無線入侵探測器等，當發(fā)生非法入侵時，可以及時發(fā)出警報并通知監(jiān)控中心。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是安防領域重要的組成部分，系統(tǒng)通過攝像機及解碼器、云臺、視頻放大器等輔助設備，直接觀察被監(jiān)視場所的情況，同時還可以與防盜報警系統(tǒng)等其他安全技術防范體系聯合行動，使用戶安全防范能力得到整體的提高。出入口控制系統(tǒng)是使用先進的接觸或非接觸式的IC卡，或者生物識別等技術，設置不同級別的開門權限，供考勤、消費和進出停車場的系統(tǒng)使用。樓宇對講系統(tǒng)是一種通過采用計算機技術、通信技術、CCD攝像及視頻顯像技術而設計出的智能識別信息管理系統(tǒng)，它實現了周界防范和小區(qū)智能化。停車場管理系統(tǒng)通常使用非接觸IC卡或ID卡作為車輛出入停車場的憑證，是計算機對停車收費、車位檢測、安全防范等進行全方位智能管理的系統(tǒng)。

3.消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是建筑自動化系統(tǒng)的重要子系統(tǒng)，肩負著保護人們生命和財產安全的重任。發(fā)生火災時，煙霧、溫度或者氣體探測器將首先把火災信號發(fā)送到控制中心，控制器則馬上啟動現場聲光報警器，隨之切斷非消防電源、關閉防火防煙設施、打開排煙風機等，接著自動啟動噴淋滅火系統(tǒng)、管網氣體滅火系統(tǒng)，或者采用手動啟動消火栓滅火系統(tǒng)進行滅火。

4.辦公自動化系統(tǒng)（OAS）

辦公自動化系統(tǒng)是一個人機交互信息的系統(tǒng)，主要用于具體的辦公業(yè)務，如物業(yè)、運營等管理、服務及專門的業(yè)務領域。該系統(tǒng)的組成設備是：多功能電話機、高性能傳真機、PC機、服務器、存儲裝置、打印機、掃描儀等各類終端，以及相應配套的系統(tǒng)軟件、工具軟件與應用軟件等。

5.通信自動化系統(tǒng)（CAS）

通信自動化系統(tǒng)是用來保證智能樓宇內的信息暢通，實現對語音、數據、圖像等信息的收集、傳輸、處理與應用等。

樓宇智能化系統(tǒng)大致包含這些內容，其中涉及到的子系統(tǒng)還有很多，像電梯系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)都屬于樓宇智能化的范疇，三水智能化在這里就不一一介紹了。